中新经纬8月31日电 (薛宇飞)8月30日,2022年年底结束“北漂”、南下广州工作的陈晨(化名)决定重启看房计划,“首付比例从70%降到了30%,不用再卖之前那套房子了。”陈晨说。
当日,广州市宣布执行“认房不认贷”,成为首个宣布执行该政策的一线城市,政策执行时点以8月18日为界。
新政官宣首日,中新经纬咨询了广州一些热销楼盘置业顾问和房产经纪人。一位置业顾问说:“之前,工作日来看房的人不多。但30号这天,不仅有房产经纪人来踩盘,临近晚上了,售楼部还有四五组客户没有离开。”
(资料图)
犹豫10个月 决定重新看房
2022年10月,陈晨开始在广州看房。她对中新经纬称,当时看了一些楼盘,感觉市场还可以,不算太差。之后由于断断续续的疫情,他们就不怎么出去看了。
到2023年初,广州市场出现一波小阳春,陈晨也感受到了这种热度,此后看了一些新房和二手房。“我们看了黄浦区一个楼盘,单价5万多元一平方米,听置业顾问说后面加推的楼栋还要涨价。不过,市场热度过去了,优惠后的价格很快降到5万元一平方米以下。”
由于整体市场不太景气,陈晨买房的愿望变得没有那么强烈。此外,另一个重要因素是,她男朋友在成都有一套住房,按照广州当时“认房又认贷”的购房政策,如果他们一起买房,就属于二套房,加上贷款未结清,首付比例达70%。“70%的首付比例太高了,我们只能打算先卖掉成都的房子。”陈晨说。
“这个政策出台后,首付和贷款都不再受成都那套房子的牵绊了,肯定要重新看房了。”不过陈晨称,他们也很纠结,既担心房子会涨价,又怕买了又降价,出手会比较谨慎,“现在楼市不景气,我们花钱会控制,即使首付比例下调,也不会增加买房预算。”
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析,按照此前政策,广州无房但有贷款记录,购买普通住房需要四成首付,购买非普通住宅需要七成首付,而依据上述新规,均可按照首套住房。也就是说,按照今年1-7月广州新房套均总价约410万元、二手房套均总价约320万元估算,新政后这类购房人群至少可以少付一成首付,总金额至少在30万-40万元,购买总价越高的住房,首付减少越多。
“按照贷款100万元、30年商业贷款计算,目前首套住房贷款利率是4.2%,而二套住房利率是4.8%,二套资格变首套资格后,购房人每月可节省357元的月供。”肖文晓说。
楼盘咨询量增加 “金九银十”可期?
一家头部房企在黄浦区开发的某住宅项目,是广州市今年的热销盘,目前,项目一期已经进入清理尾盘的阶段。30日,中新经纬以购房人的身份咨询了该楼盘的置业顾问。
上述项目置业顾问刘颂(化名)称,“认房不认贷”政策发布后,很多购房人的首付比例都下调了,以前只能买郊区的,现在都可以在市区买。从30日的表现看,当天他们就接到了不少客户的电话咨询,咨询量明显增加。
刘颂表示,30日当天,一些与楼盘有合作的房产经纪人前来踩盘,方便后续给购房人推介。平常的工作日,实地看房的购房人并不多,一般都集中在周末,但当天直到临近晚上,售楼部大厅还有四五组客户没有离开。
白云区的一位房产经纪人称,根据他们预判,在接下来的9月份,广州楼市的成交量会有所增加,“过去,广州房地产市场的供应量大于需求量,导致价格不振,但接下来就是需求量的提升,并达到一个新的市场平衡。”另一位经纪人也认为,广州的住房成交量将会出现一定幅度的反弹。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受中新经纬采访时表示,过去一段时间,广州房价、地价都比较低迷,“认房不认贷”政策执行后,将会起到稳定市场的作用,预计将带动成交量的上升,这种热度或许能持续到年底。“不过,房价仍会比较稳定,大幅上涨的可能性较小。”
肖文晓表示,今年7、8月份,受到市场下行以及等待政策利好落地的观望气氛的双重影响,广州楼市成交量急转直下,7月新房网签只有4600多套,截至8月29日,当月只网签了3100多套,以上数据都是近十年历史同期的低位。在新政落地打破了购房者的观望氛围后,预计广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。
不过,相较于上述受访人士的乐观态度,总部位于广州市的两家民营房企人士却比较谨慎。他们均对中新经纬称,公司暂时没有新的推盘计划,而他们个人认为,新政会对市场产生利好,但作用不会十分显著。其中一位人士说:“对房价的影响可能更小,毕竟目前的市场不太好。不过,市区或者靠近市区的热门项目可能会有小幅涨价的可能。”
深圳也跟进 京沪还远吗?
30日晚,深圳跟进了“认房不认贷”政策:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在深圳名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
中指研究院华南分院总经理杨红侠分析,近期,深圳房地产市场维持低位盘整态势。根据该机构数据,8月1日至26日,深圳新房住宅成交19.13万平方米,环比下降24.5%,同比下降也接近两成,购房者观望情绪浓厚。
杨红侠认为,深圳“认房不认贷”政策出台后,将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录、深圳无房的购房人来说,此前首付比例为50%-60%,政策出台后,首付比例降至30%,贷款利率从4.8%下降至4.5%,这在短期内将明显提振深圳房地产市场的活跃度,激发市场刚需和改善性需求入市。
在广州、深圳相继调整政策后,北京、上海是否执行以及如何执行更受关注。易居研究院研究总监严跃进预测,北京、上海或将在9月初前后落实该项政策,这也标志着新一轮加杠杆政策周期的开启。
不过,北京、上海是如同广深一样全面执行“认房不认贷”,还是分区域、有条件地实施,业内存在一定争论。就北京市场而言,据中指研究院数据,7月北京商品住宅成交面积环比下降6.4%,8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%,较去年同期下降15%。但中指研究院市场研究总监陈文静仍认为,北京全面执行“认房不认贷”政策的可能性较小,预计将通过“一区一策”、针对特定人群如多孩家庭和老年家庭进行定向放松。
陈文静称,若北京实质性政策落地执行,不仅会让北京房地产市场的活跃度有所提升,也会带动全国市场逐渐修复。但也要注意的是,当前房地产市场供求关系已发生重大变化,各地房地产市场的修复节奏依赖于各城市基本面。对于多数城市而言,市场修复需要更长时间。
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